На фоне замедления внутреннего рынка недвижимости российские компании все чаще смотрят за пределы России — и среди всех направлений именно Узбекистан стал ключевой точкой притяжения. 

Консалтинговая компания «Яков и Партнеры» провела исследование рынка недвижимости в Узбекистане. 

Spot публикует ключевые выводы исследования и разбирает, почему Узбекистан становится одним из самых привлекательных направлений для девелоперов, и почему этот тренд может сохраниться на годы вперед. 

Что происходит в России сегодня 

После резкого роста в 2023—2024 годах российская экономика вошла в фазу охлаждения. Ожидается, что темпы роста ВВП в 2025—2026 годах снизятся до 1−1,3% в год, тогда как ранее они превышали 4%. Среди причин: 

• высокая ключевая ставка и снижение спроса на первичном рынке; 
• сокращение льготных ипотечных программ; 
• рост издержек застройщиков из-за дефицита рабочей силы; 
• рост стоимости стройматериалов и оборудования. 

Ввод многоквартирного жилья сокращается, спрос падает, а восстановление ситуации ожидается не ранее 2028 года. В такой ситуации девелоперы либо сокращают активность, либо ищут новые рынки для диверсификации. 

Узбекистан — самый быстрорастущий рынок региона 

По данным исследования «Яков и Партнеры», Узбекистан сегодня — крупнейший и самый динамичный рынок недвижимости в Центральной Азии и на Кавказе. Экономика страны растет в среднем на 7% в год, и к 2030 году ВВП должен увеличиться почти в полтора раза — до $200 млрд. 

Рост подкрепляется сразу несколькими долгосрочными факторами. Население страны быстро растет и молодеет. К 2030 году оно превысит 40 млн человек, при этом основной прирост приходится на трудоспособный возраст. Одновременно продолжается урбанизация: все больше людей переезжает в Ташкент и крупные города, создавая устойчивый спрос на жилье, коммерческую инфраструктуру и сервисы. 

Доходы населения растут в среднем на 5% в год. Это напрямую влияет на структуру спроса: покупатели становятся более требовательными к качеству жилья, архитектуре, инфраструктуре, сервисам и среде. 

Вслед за ростом экономики и населения растет объем жилищного строительства. При этом основной рост приходится на сегмент многоквартирного жилья. 

МКД — многоквартирные дома (жилые комплексы, новостройки, многоэтажное жилье) 
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство (частные дома) 
CAGR (Compound Annual Growth Rate) — среднегодовой темп роста за период, то есть на сколько в среднем в год увеличивался ввод жилья 
Источник: анализ «Яков и Партнеры», Национальный комитет по статистике 

Многоквартирное жилье (МКД) также постепенно вытесняет индивидуальное жилье (ИЖС). По прогнозу «Яков и Партнеры», объем ввода МКД вырастет с 6,2 млн кв. м в 2024 году до 13,8 млн кв. м к 2030 году, то есть более чем в 2 раза. Среднегодовой темп роста сегмента оценивается в 14%. 

Рост сопровождается и расширением первичного рынка МКД в денежном выражении: он увеличится с $3,6 млрд в 2024 году до $10,1 млрд к 2030 году. 

Эксперты выделяют три ключевых драйвера этого процесса. Первый — рост населения и продолжающаяся урбанизация: города становятся центрами экономической активности, и именно в них концентрируется основной спрос на новое жилье. 

Второй — низкая обеспеченность жильем: сегодня на одного жителя в Узбекистане приходится 18,8 кв.м., тогда как средний показатель по СНГ составляет 24,9 кв.м., а стандарт ООН — 30 кв.м., что создает структурный дефицит жилой площади. 

Третий драйвер — качество жилого фонда: более 60% жилья относится к устаревшему или некачественному ИЖС, а значительная часть многоквартирных домов построена до 1990 года и требует обновления. 

В совокупности эти факторы формируют устойчивый долгосрочный спрос на современные проекты многоквартирной застройки, делая сегмент МКД ключевой точкой роста рынка недвижимости Узбекистана в ближайшие годы. 

Рост жилищного строительства в Узбекистане будет концентрироваться прежде всего в столичном регионе и крупнейших городах страны, где уже сегодня сосредоточены основные девелоперские проекты и платежеспособный спрос. 

В топ-5 городов — Ташкент, Наманган, Самарканд, Андижан и Нукус — проживает около 15% населения страны. При этом именно эти города становятся главными точками притяжения инвестиций в жилую недвижимость. Абсолютным лидером остается Ташкент: в столице проживает около 3,1 млн человек, и именно здесь реализуется порядка 70% всего объема многоквартирного строительства страны. 

Крупнейшие девелоперы Узбекистана также сконцентрированы в столичном регионе. 

Процедуры длиннее, чем в России 

Одной из ключевых особенностей девелоперского рынка Узбекистана является длительная предпроектная подготовка. В отличие от России, где этот этап обычно занимает несколько месяцев, в Узбекистане он может растянуться более чем на 9 месяцев и включает несколько последовательных стадий с участием различных госорганов. 

Процесс начинается с предварительного анализа и принятия решения о входе в проект. Девелоперу необходимо оценить макроэкономические условия, конкурентную среду, провести анализ продукта, цен и маркетинговой стратегии, а также понять потребительский спрос: будет ли востребован выбранный формат, класс жилья и ценовой уровень. 

Далее следует этап регистрации, который занимает в среднем 2−4 месяца. Он включает выбор правовой формы, поиск локального партнера (при необходимости), подбор земельного участка и получение первичных разрешений, а также регистрацию компании. 

Следующий блок — работа с землей и предпроектная подготовка (в среднем 4−8 месяцев). На этом этапе девелопер проходит процедуры, связанные с целевым назначением участка, кадастровыми данными, проверкой правового статуса земли и инженерной инфраструктуры, а также оформлением прав на участок. Параллельно разрабатываются эскизы проекта и проходят предварительные согласования с архитектурными, пожарными, санитарными и другими надзорными органами. 

После этого начинается этап проектирования, финансирования и получения разрешений (6−8 месяцев). Он включает разработку проектной документации, получение разрешения на строительство, формирование финансовой модели, выбор источников финансирования и адаптацию проекта под требования банков и регуляторов. 

Лишь после этого девелопер переходит к строительству, маркетингу и продажам, а финальным этапом становится сдача объекта и послепродажное обслуживание — получение акта ввода в эксплуатацию, создание управляющей компании и гарантийное обслуживание. 

В сумме весь цикл от входа в проект до ввода объекта может занять 33−62 месяца, при этом именно предпроектная стадия является одной из самых сложных и ресурсоемких, особенно для иностранных девелоперов. 

Риски при выходе в Узбекистан 

Несмотря на активное развитие рынка недвижимости, Узбекистан остается сложной юрисдикцией для новых игроков — особенно для иностранных девелоперов. Эксперты отмечают, что основные барьеры возникают на нескольких этапах — от подготовки проекта до продаж. 

На старте девелоперы сталкиваются с дефицитом прозрачных данных: отсутствует верифицированная статистика по рынку, нет открытых систем мониторинга, что усложняет оценку перспектив отдельных городов, районов и сегментов. К этому добавляется сложность и длительность официальных процедур, которые могут существенно растянуть сроки запуска проекта. 

Отдельный блок рисков связан с землей. В Узбекистане ограниченный земельный фонд, большинство участков реализуется через публичные торги, а стоимость земли остается высокой. При этом отсутствует единая публичная кадастровая карта с полной информацией, а получение разрешений и подключение инженерных коммуникаций нередко требует длительных согласований и не всегда предсказуемо по срокам. 

На этапе разработки продукта девелоперы сталкиваются с различиями в потребительском поведении, а также с незрелостью проектного финансирования. 

Дополнительное давление оказывает высокая ставка по кредитам и валютная волатильность, что может снижать рентабельность проектов. В строительстве добавляются требования по сейсмостойкости, а в продажах — конкуренция с локальными игроками и отличия в каналах коммуникации с покупателями. 

На этом фоне сотрудничество с локальными компаниями становится наиболее устойчивой моделью выхода на рынок. По данным исследования, совместные проекты позволяют значительно снизить регуляторные, операционные и рыночные риски. 

Местные партнеры обеспечивают понимание законодательной и рыночной специфики, помогают выстраивать коммуникацию с государственными органами, ускоряют получение разрешений и подключение инфраструктуры. Кроме того, партнерство позволяет разделить финансовую нагрузку и протестировать спрос без необходимости сразу заходить в крупный проект. 

Как узбекистанским девелоперам конкурировать с международными 

Аналитики «Яков и Партнеры» отмечают: ключ к устойчивой конкуренции — не в масштабе инвестиций, а в системном развитии бизнеса по нескольким направлениям. 

Первое — стратегическая диверсификация. Узбекистанские компании могут усиливать позиции за счет расширения географии проектов — как внутри страны, так и за ее пределами, а также за счет выхода в новые сегменты недвижимости: от жилых форматов до mixed-use, коммерческой и инфраструктурной застройки. 

Второе — операционное развитие. Многие локальные игроки уже обладают сильным знанием рынка, но именно операционная эффективность становится фактором конкуренции с иностранными девелоперами. Речь идет о снижении издержек на всех этапах — от покупки земли до эксплуатации объектов, внедрении технологических решений в строительстве и управлении, а также использовании госпрограмм и субсидий. 

Третье — совершенствование продукта. Покупатель в Узбекистане быстро меняется: растут ожидания к качеству, сервису и функциональности жилья. Поэтому конкурировать по цене становится все сложнее — выигрывает тот, кто предлагает лучший продукт. 

Это означает пересмотр планировок, ориентацию на потребности конкретных аудиторий, создание жилых проектов как экосистем, а не просто квадратных метров. Сильное позиционирование, продуманная маркетинговая стратегия и адаптация продукта под локальный спрос становятся таким же важным фактором, как и строительные технологии. 

В результате узбекистанские девелоперы, которые делают ставку на эффективность, гибкость и качество продукта, могут не только успешно конкурировать с российскими компаниями, но и превращаться в региональных игроков. Именно такая модель — развитие через системное усиление внутренних преимуществ — исследование называет наиболее устойчивой в среднесрочной перспективе. 

Парадоксальная модель «Суверенитет как услуга»: Вместо того чтобы воспринимать американские визиты как угрозу, Россия и Китай могли бы предложить странам региона услуги по «кибергигиене», защите от цветных революций и информационному суверенитету. Фактически — создать совместный центр по противодействиям гибридным угрозам, превратив уязвимость в бизнес и союз. 

Парадоксальная модель «Игра на опережение с Туркменистаном»: Вместо того чтобы с подозрением наблюдать за американскими па в Ашхабаде, Москва и Пекин могли бы совместно предложить ему статус «особого стратегического партнера нейтралитета» с колоссальными инфраструктурными проектами (например, ускорение газопровода в Китай или в Индию через Иран). Это превратило бы его нейтралитет из цели для взлома в неприступную крепость, выстроенную руками Востока. 

Заключение: игра на выбывание 

Новая американская стратегия в Центральной Азии — это игра на выбывание. Выбывание традиционных форматов, многополярности и самого права на многовекторность. Она основана не на созидании, а на расколе, не на предложении, а на шантаже. Регион стоит перед выбором: стать полем битвы, где будут раздаваться обещания и угрозы из-за океана, или же использовать свой исторический и географический капитал для создания нового баланса. 

Реакция России и Китая не должна быть просто оборонительной. Она должна быть творческой, даже парадоксальной, превращая американскую грубую силу в их же слабость. Ведь когда приходят с угрозами и бусами, самый изощренный ответ — не показать меч, а предложить нечто такое ценное и контекстуально уместное, что бусины вмиг покажутся жалкой безделушкой. А главной ценностью для Центральной Азии сегодня является не мифическая «защита демократии», а реальный, железобетонный, коллективно гарантированный суверенитет. Вот его-то ни Вашингтон, ни Брюссель дать не в состоянии. А Москва и Пекин — теоретически могут. Если найдут в себе мудрость действовать не по шаблону, а вопреки ему. 

Источник: Spot.uz